作者：余飞
01
降价也卖不动
整个楼市低迷的情绪，如瘟疫一般散落在每一个角落。
当下的二手房市场，一个很明显的现象是，业主与购房者在进行心理博弈。
业主们虽然基本都在降价挂牌，但一直忍着不想降太多。我身边就有几个这样的朋友，有一个朋友准备置换个面积大一点的房子，但不甘心降价卖掉手中的这套。
而购房者们则一直在观望，盼着业主们降多点，再降多一点。
两者的博弈，目前明显不利于业主，更有利于坐等抄底的购房者。因为当下不是一个收入向上的环境，而是收入在向下。
所以我们看到当下的市场中发生了很多有趣的事情。比如廊坊、郑州有部分业主开始“免费”送房。
所谓的“免费”送房，不是真的免费，而是房子直接过户给你，不要你的钱，但后续的贷款由你来还。
还看到很多业主开始买流量，雇房托来提高人气，造成一种很多人询问的假象。
每日经济新闻就披露，当下杭州的市场中，有业主额外花了一笔钱，在平台首页进行展示，提升房源曝光率、浏览量。
同时，在中介费上作出让步，由业主承担。一般来说，中介费是由买卖双方平均分摊，在牛市期间，业主们更是要求买方全部承担。
然而，即便是这样，房子也很难卖出去，哪怕北京这样的顶级城市。
21世纪经济报道最新发布的一篇《北京二手房调查》的文章，指出：
当下北京的二手房挂牌量已经逼近15万套。同时，很多业主降价不够狠，都没有人来看房。市场成交量持续走低，议价空间越来越大。
02
北京也躲不开
这篇文章还指出：
北京某位张姓业主，几个月前就想把位于北京东四环外的一套一居室挂牌卖掉，最初心理价位是400万，没人买，降到了380万，但觉得太低没有卖，结果到如今挂牌340万都没人要。
这样的案例不是个例，在北京目前已经很普遍。
北京目前整体上，老破小都在降价。次新房降价幅度略低。以400万总价为例，降价幅度从20万到40万不等，部分难出手的顶层老破小，如果业主着急置换，降价幅度会更大。
今年3月份当中心城市上演小阳春的时候，本号就说过，那是很多业主逃顶的最好时机。
当时确实有一批理性的炒房客加速挂牌，实现了套现逃离。最有力的佐证数据是，在3月份中心城市二手房成交量整体创新高的背景下，大多数城市的二手房挂牌量也创下新高。
这才是高手。在3月份一群人盲目看涨的时候，在一群人还大举进入楼市的时候，洒脱套现，只留给后来者一个意味深长的微笑。
到如今，新一轮降价趋势已经形成，现在不是降不降的问题，而是降不降到位的问题。
哪怕你不甘心也没办法，如今收入和就业摇摆的环境下，没有多少人接得起盘，哪怕表面上看从不缺购买力和需求的北上广深，也躲不掉。
在前两天的文章中，本号整体分析过当下的一线城市所面临的难题：
量价齐跌、二手房挂牌量快速增加，降价成为普遍现象。
以北京来说，6月份二手房网签量11607套，环比下降10.6%，成交数据已经跌至2023年3月的一半，是今年以来成交量第二低，同时连续三个月跌破1.5万套的荣枯线。
制图：城市财经；数据：北京市住建局
7月份，成交量跌势依旧。最近一周北京二手房网签了2081套，是4月份以来除去五一期间外，成交量最低的一周。
数据来源：北京市住建局
房价方面，国家统计局最新披露的6月份70个大中城市数据显示，上海二手房环比继5月份领跌全国之后，再度蝉联跌幅榜榜首。同时，北京、广州、深圳，环比均在下跌。
制图：城市财经；数据：国家统计局
而且，北京的房价下跌，已经延伸到了核心区。21世纪经济报道那篇文章中就披露，某位业主5月份在东城区二环内购置的一套学区房，如今也降价了20万元，约占总价的2%。
根据北京当地自媒体梳理的最新数据显示，目前北京跌幅最大的10个商圈分别是朝阳区的南沙滩、海淀区的西二旗、昌平区的小汤山、海淀区的五道口、西城区的白纸坊、朝阳区的三里屯、朝阳区的燕莎、丰台区的花乡、丰台区的六里桥、海淀区的二里庄。
跌幅位居前十的商圈，7个位于核心区。
03
跌幅面积在不断扩大
在大家的印象中，京沪穗深四大一线城市与杭州、苏州、南京等房价高企的东部热点城市，都是有钱人在支撑，而且谁都想在这些城市买房，是不缺购买力和需求的。
但是一个城市的实力再强大，房价也不可能永远涨下去。严重脱离城市的平均整体购买实力，房价调整必然会发生。
无论当下哪个城市的楼市，支撑力量都不在富豪，而在中产人群。
有钱人再怎么炒作，都必须要中产人群来接盘，来成为冤大头，才能形成炒作链的闭环。
当中产人群就业、收入充满着不确定性的时候，便会无力接盘。同时，宏观经济的不确定性，让炒房的有钱人群也失去了信心，需要降价，来实现逃离变现。
于是，我们看到，当下无论是一线还是二线，都开启了下跌模式。
国家统计局披露的数据显示，6月份70个大中城市二手房环比上涨的城市只有7个，63个城市在下跌。也即90%的城市房价在调整。5月份上涨的城市还有15个，4月份更是有36个。
制图：城市财经；数据：国家统计局
统计局采取的是统计学中的抽样调查法，虽然调查的是70个城市，但其反映的却是全国的整体现状。
按照这个跌幅比例，当下90%的城市房价都在下降。而且，接下来下跌面积和下跌力度，会进一步加大，且调整周期短期内回不了头。
因为，人口见顶下降、城市化速率见顶放缓、新生儿人口一年比一年少、收入和就业不确定性加大、高房价与低收入的鸿沟没有缩小、供大于求，这些利空在全面施压楼市。
这些症结问题并不是依靠放开限购，降低房贷利率，给契税补贴，提高公积金贷款比例等隔靴搔痒的措施能够解决的。
收入低，房价高不可攀，房价与城市居民收入之间的鸿沟天堑，市场正在用自己的方法来填埋。
地方城市现在要做的，是认清形势，不应该盲目阻拦。同时，借助这次机遇，对过去过度依赖土地财政、房地产经济的结构，进行调整。
危机需要利用起来，而不是一味地围堵。围堵，只是让风险延后而已，而且积压之后会变得更大。
无论是历史还是生活经验，都在告诉我们，化解风险最好的方式，是疏而不是堵。
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