近期，央行官员就存量房贷利率调整做出表态后，市场热议不断，关注的重点在于：存量房贷利率会如何调整以及有何影响？
（图片来自海洛）
//央行发声，兴业银行率先“试水” //
在7月14日国新办举行的2023年上半年融统计数据情况新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜介绍说，尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。
邹澜表示，提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
7月25日，据中国基金报消息称，当各家银行都在观望存量利率调整时，有银行率先出招。兴业银行广州分行针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券。
据Wind数据显示，兴业银行2022年末个人住房贷款余额为10973.24亿元，在上市银行中位列第八，在股份制商业银行中位列第二。同时可以看到，兴业银行2022年末个人住房贷款较2021年末同比下滑2.13%。
//LPR下调，存量房利率却仍处高位 //
据Wind数据显示，今年6月20日，贷款市场报价利率（LPR）5年期以上为4.2%，较5月份下调10个基点。随着LPR的下调，房贷利率随之调整。同时，伴随着多地频繁调整首套房贷款利率，房贷进入低利率区间。
贝壳研究院监测数据显示，7月，百城首套主流房贷利率平均为3.90%，触及历史低位，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10个基点。
但即便如此，前两年存量房的利率却依然处于高位，不少买房人的贷款利率超过6%，尽管LPR的下调使得房贷利率下调，但是相比去年、今年低于4.5%甚至低于4%的房贷利率，依然存在较大利差。
华泰证券研究报告指出，2022年以来新增房贷利率累计下行149个基点，而同期存量房贷利率仅跟随5年以上LPR下调45个基点左右。在此背景下，存量房贷利率“高位站岗”的现象备受关注。
自2022年以来，不少购房者选择提前还贷来应对较大的利差，市场上“提前还贷潮”渐起。一方面是由于此前的贷款利息较高，提前还贷可以降低成本；另一方面，2022年投资理财收益波动较大且不及预期，投资收益赶不上房贷利率，这也让不少购房者产生提前还款的愿望。
//存量房贷利率调整有何影响？ //
德邦证券表示，个人住房贷款利率加点部分在合同期限内固定不变导致存量房贷与新发房贷利差走阔，催生居民“提前还贷”行为，对银行也造成“高息”资产减少的压力，或是近期央行提到存量房贷利率调整的原因所在。
该机构表示，在个人住房贷款平均期限为18年的基本假设基础上，我们测算得出当前存量房贷年利息在2万亿以上，假设存量房贷利率的调整目标点是5年LPR（基准）+10bp（加点），即4.30%，存量房贷利率调整可能每年降低房贷利息超4000亿元。
不过也有机构表示，存量房贷下调比例不会很大。中泰证券银行团队预计，复盘2008-2009年存量利率调整情况，与今年情况相似，均是银行与个人自主协商变更合同约定，或是新发放贷款置换原来的存量贷款。在市场化协商和博弈的过程中，考虑个人的资金还款能力，预计存量房贷下调比例不会很大。该机构测算2008-2009年享受存量房贷利率置换的比例小于6%。
此外，房贷作为银行的优质贷款业务，如果将存量房贷的利率下调，势必会使得银行的净息差进一步压缩，对银行盈利能力产生一定影响。但同时，也将缓解提前还贷的压力。
开源证券认为，存量房贷利率调降，有望降低提前还款的比例，对银行息差和营收的拖累较为有限。在保守/中性/激进三种假设情形(提前还款占按揭贷款余额的比例分别为 10%/20%/30%)下，提前还款影响上市行营收同比增速-1.21pct/-2.43pct/-3.64pct；影响净息差-2.86BP/-5.72BP/-8.58BP。
华鑫证券分析师杨芹芹认为，基于将给银行净息差带来一定压力，本轮存量房贷优惠预计还是会从中小银行开始，逐步扩散到大型国有银行。回顾2008年的存量房贷利率下调，中小银行‘一马当先’，直到2009年初，国有大行才被迫有所行动。
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