文/十一弟
去年六月份，上海首批集中供地，普陀区挂牌了一块地。
地价很高，又碰上了糟糕的市场行情，根本没有开发商来抢。
最后，它被大央企招商蛇口底价摘牌，花了63个亿。
楼面地价大约是6.5万/平米。
政府设置的新房限价，达到了10.5万/平米。
房价与地价之间，每平米4万块钱的价格差，留足了利润空间。
但那时候，楼市正处于最困难的阶段。
政府对开发商的融资支持，五个月后才慢慢落地。
拿地之前，招商蛇口找到了新世界发展，达成了战略合作。
新世界发展是来自香港的开发商，由郑裕彤家族控制。
每当内地楼市下行，港资地产商总能看到抄底的窗口。
双方的合作，规格很高——
招商蛇口总经理蒋铁峰、新世界发展的老板郑志刚，亲自到场站台。
哪怕是大央企，也要找金主了。
上海普陀这块地，后来被招商蛇口开发成了“苏河玺”。
它为苏河玺设立了一个项目公司——上海招普置业有限公司。
拍下苏河玺地块之后，招商蛇口立马引入了新世界发展。
它向新世界发展转让了上海招普30%的股权。
招商蛇口保留了70%的股权，并由自己主导操盘。
这意味着，在苏河玺项目上，新世界发展是财务投资者的角色。
招商蛇口引入它，主要为了分担资金压力和风险。
新世界发展受让上海招普30%的股权，支付的代价仅为13亿。
而当时，上海招普的资产为64亿，负债为64亿，净资产为零。
监管部门有规定——
开发商的土地款，不能来自金融机构的融资借款，只能是自有资金。
也就是说，招商蛇口以股东借款的形式，向苏河玺项目提供资金。
以负债口径计算，上海招普30%的股权，对应的股东借款为19亿。
但新世界发展实际支付的代价，只有13亿。
这中间整整少了6个亿。
去年底，苏河玺首次开盘，遭到了上海人民的哄抢。
它位于上海普陀内环内的苏州河畔，地段很好。
十一弟查了下，苏河玺所在的武宁路板块，区域内的二手房价格，卖到了14万/平米。
苏河玺与同品质小区的二手房，存在着价格倒挂。
而且，在上海的内环以内，单价十万出头的新房项目，其实也不多。
苏河玺首次开盘，推出了270套房，吸引了上千人认购。
结果，项目在开盘当天售罄，揽金35亿。
苏河玺不愁卖，又有足够的利润空间。
这让新世界发展的角色，变得很尴尬。
最近，招商蛇口安排了项目二期开盘。
但在加推之前，上个月，新世界发展已经从苏河玺项目上出局了。
十一弟查了下，新世界发展已经把所持上海招普30%的股权，全部转回给了招商蛇口。
从拉来入股到被踢出局，在苏河玺项目上，双方的合作关系，只维持了半年。
在这个躺赚的项目上，新世界发展短暂的一进一出，没人知道它赚走了多少。
现在，不愁卖的苏河玺项目，又由招商蛇口全资持股了。
从今年开始，国央企开发商，都在着手改善资产负债表——
抓利润，提高开发项目的权益比例。
把有风险的项目让合作方分担，把无风险的项目揽进怀里独吞。
这是改善资产负债表的一条捷径。
苏河玺项目的货值很大，首期开盘又排了雷，招商蛇口不可能错过它。
招商蛇口的大本营在深圳，但对其销售贡献最大的城市，却是上海。
去年，招商蛇口的销售额达到了2900亿。
其中，来自上海的销售额，就有740亿，占比四分之一。
上海楼市的销冠，也是招商蛇口。
上海的市场表现，对招商蛇口来说，至关重要。
不过，在为苏河玺项目引入新世界发展时，它还是低估上海了。
上个月，上海二手房价格，环比下跌了1.2%。
在全国70个大中城市里，上海是跌幅最大的城市。
可别小看这1.2%的跌幅，在国家统计局的数据库，有着风向标的意义。
再加上今年五月份的跌幅，上海已经连续两个月领跌全国了。
据说，上海二手房的挂牌量，飙升到了20万套左右。
按照每个月上万套的成交量，去化周期大约要一年半左右。
价格下跌更大的，其实是上海的二手豪宅市场，跌幅达到了1.4%。
有些二手豪宅小区的成交价，已经跌回了五六年前。
但上海买豪宅的有钱人，并不是消失了。
由于入市新盘与周边老小区存在着价格倒挂，他们从二手房市场，转移到了新房市场。
有人做过统计——
上个月，上海新房豪宅的成交量，大概是二手豪宅的四五倍。
上海的有钱人，都在忙着“打新”。
今年上半年，上海有21个单价十万以上的豪宅项目推盘。
其中，14个豪宅项目触发了积分制，占比三分之二，引来哄抢。
东方航空有一个红盘——云锦东方，上半年打算入市。
这个项目的户型面积，大约为四百平米，单价卖到了16万/平米。
一套豪宅的总价，动辄就要六千多万。
它的销售门槛很高，二套房买家需要冻资2900万。
但开发商推出来的上百套房，还是吸引了七百多人排队抢购。
这是因为云锦东方的开盘价，与项目前期的二手房价格，出现了严重倒挂。
每平米大约有五万块钱的差价。
按照四百平米的户型面积计算，一套豪宅的套利空间，就有两千万。
结果，在云锦东方的认购过程中，冒出了各种“黄牛”——
结婚黄牛、资金黄牛、代持黄牛。
利益诱惑实在太大了，打新乱象频出。
直到最后一刻，云锦东方的摇号活动，才被叫停。
现在，上海楼市的套利方式，又变成了豪宅“打新”。
这个两千多万人口的超级城市，最不缺的，就是有钱人。
套利的风向吹到哪里，他们就蜂拥着跟风到哪里。
招商蛇口，哪怕做到了“榜一大哥”，也差点低估上海了。
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