作者：余飞
01
大动作来了
最新，多家权威媒体共同报道：
近日住建部召开的企业座谈会上，住建部部长倪虹明确强调：
要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。
其中的“降低首套房首付比例和贷款利率、个人住房贷款‘认房不认贷’”，最关键。
这句话，其实是对几天前中央政治局会议上对当下房地产定调开始落地部署与执行。
7月24日召开的中央政治局会议上，对房地产进行了全新表态：
要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
我当时就写了一篇《中央定调！楼市，一个全新表态来了》（点击此处可查看），进行分析。
首先承认了当下的房地产市场进入了新形势，说白了就是承认当下大多数城市供大于求，需求不断缩减，房地产已经从黄金时代进入了黑铁时代。
同时，提出了解决办法：实施调整优化房地产政策，因城施策。
目前的限购、限贷、限价、限商政策都是上一轮牛市期间调控的产物，既然房地产形势发生重大变化，那一些跟不上时代发展的调控，肯定会撤销或者松绑。
那么该如何松绑或者取消？住建部指明了3个方向：
1、降首套房首付、降利率；
2、改善型住房换购税费减免；
3、“认房认贷”改为“认房不认贷”。
02
如何影响楼市
关键问题来了，这些招数会如何影响楼市呢？效果不会很大。
首先，我们了解一下当下的楼市现状。
成交量方面，无论新房还是二手房，在一季度短暂躁动之后，再次进入了整体下跌行情中。
国家统计局数据披露。上半年，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%。
来源：国家统计局
房价方面，几乎全面进入了新一轮调整周期。
以更能真实反映市场价格变化的二手房价格来说，国家统计局数据显示，6月份70个大中城市二手房环比上涨的城市只有7个，63个城市在下跌。也即90%的城市房价在调整。5月份上涨的城市还有15个，4月份更是有36个。
制图：城市财经；数据：国家统计局
其中上海自5月份领跌全国后，6月份再度领跌，环比下跌了1.2%。四大一线城市北上广深全线下跌。
同比方面，70个大中城市中，有成都、长沙、北京、南充、三亚、上海6个城市上涨，其余64个城市的房价都低于一年前。
当下的现状，几乎又回到了2022年的局面。那么随之相对应的救市措施，也将回到2022年几乎每天都有城市发布救市措施的局面。
第一，降首付、降利率，是去年各城市基本用尽的招数，可以说去年除了一线与极少数强二线城市没有降首付外，都降低了，或明降或暗降。
至于降利率，所有城市都降了个遍。但效果并没有。
逻辑很简单，降首付的主要作用，是加杠杆。看似降低了购房门槛，但却加重了贷款负担。
现在这环境，就业与收入充斥着较大不确定性，有房贷的都在腾笼换鸟，降低负债表。想购房的也在犹豫，不愿背负房贷过后半生。
这种环境下，决定了降首付的作用非常有限。
第二，改善型住房换购税费减免。
这一招其实是对前两天国家税务总局发布的《支持协调发展税收优惠政策指引》重申，当时文件中提出了针对住房交易、租赁中的19条减税税收措施。
不明所以的人以为是最新招数，大肆宣传这个利好，但殊不知这些并非新招数，而是过去几年里陆续发布的政策。
其中的第189条，“个人销售住房免征土地增值税”从1999年就开始执行。第185条，2016年就下发通知。
至于“个人出租住房减征房产税、个人出租住房减征增值税”，也已经在各地实施了多年。
总之，上述19条减税措施，都是已经落实了的。
都是已经实施的措施，只是现在重新强调了一下而已，对市场的作用，还能有吗？
第三，“认房认贷”改为“认房不认贷”。
这一条措施可以视作为一线城市量身定做的，因为去年以来除了一线城市没有放松这一条外，其他城市基本都放松了。
换句话说，这条措施只能对一线城市起作用，对其他已经取消但没有托底成功的城市，没啥作用。
去年3月1日，郑州率先打响取消“认房认贷”第一枪，之后南京、太原、兰州、济南、天津等40多个城市跟进。
目前还在坚守“认房认贷”政策的，只有北上广深四大一线城市与极少数强二线城市。
如果一线城市能变更为“认房不认贷”，的确能推动一波成交量。
以深圳来说，购首套房，如果无房无贷，首付3成；如果无房有贷款记录，首付5成。
也就是说，假如你在深圳没有房子，但在老家买过房，在深圳买房，首付就得50%起步。
我之前就在文章中呼吁过，认房又认贷，是很多购房人面前的拦路虎。本意是压制炒房，但伤害了很多真正的刚需。
其实压制炒房有很多办法，对于一线城市过于严格的认房又认贷规定，本号觉得可以有针对性地放松放松。
如果做不到取消“认房又认贷”，那可以缩小认贷的范围缩小，不在全国内认贷，而只在城市内部认贷即可。也即，只要你在深圳没有贷款购房记录，就可以按照首套贷款来执行。
现在看来，一线城市“认房不认贷”实行，可能性越来越大了。
03
还有哪些措施会出台
目前住建部指明的三个方向，也即降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”，可能只是第一步。
下面肯定还会有动作。
本号前两天对中央政治局会议提出的“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”进行过分析。
这里面，肯定包含着取消或者放松限购的举动。换句话说，后面限购放松与取消，才是更大的动作。
我的个人猜测是，接下来各类城市的限购放松应该是：
1、北上广深一线城市与杭州、苏州、南京等强二线城市，核心区保留限购，外围区放开。并且有可能放松“认房又认贷”，变更为“认房不认贷”。
2、二线城市及以下，可以全部放开限购。
关键问题来了，放开限购会推动房价上涨吗？
当然不会，房地产市场发生重大变化已经是对当下房地产市场的定性，大多数城市房屋供大于求，根本涨不动。
如果你还认为这些措施会推动房价上涨，那就根本没看明白中央对房地产的全新表态是什么意思。
现在所有的动作，都是为了避免房价硬着陆而已。
君不见，去年就放开限购的福州、沈阳、廊坊、佛山、东莞以及大幅收缩限购圈的武汉、苏州、南京、杭州、郑州等城市，并没有挡住房价下行。
降首付、豁免交易税费、取消“认房认贷”，乃至接下来可能大面积展开的放开限购，只是为了释放需求，让房价跌得慢一些而已。
本号在文章中反复强调过：
人口见顶下降，城市化速率见顶放缓，新生儿人口一年比一年少，收入和就业不确定性加大，高房价与低收入的鸿沟没有缩小，供大于求。
这些利空因素，正在全面施压楼市，这一轮调整周期时间不会短。
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