21世纪经济报道唐韶葵 上海报道一年中最热的时候，土地市场却在持续降温。
据诸葛数据研究中心监测，2023年7月，全国主要地级市供应土地405宗，供应规划建筑面积为3377.03万平方米，同比下降30.7%，环比下降46.09%；土地成交441宗，成交规划建筑面积为3208.71万平方米，同比下降46.61%，环比下降27.43%。这表明，7月土地市场供应量、成交量双双下降。
回顾上半年土拍市场，房企投资偏好一二线城市，三四线城市多场土拍遇冷。下半年开场，这一趋势仍延续，且因为5月起新房销售呈回落趋势，房企投资趋严，导致土地出让的区域分化开始加剧。
分析认为，7月土地市场供地规模季节性回落，此外，不排除受近期买卖市场复苏缓慢的影响，各地推地节奏适度减慢。随着政策支持力度的不断加大，销售端复苏有望加快，房企拿地信心预计也将随之上升，8月土地成交有望显露出回稳向好迹象。
城市分化明显
从供应来看，7月住宅用地供应“量缩质提”，各等级城市供地量全线下降。诸葛数据研究中心数据显示，分各能级城市来看，7月各等级城市供应量呈现全线下降态势，其中一线及三四线城市降幅均超50%，二线城市供应规模较上月下降31.3%，但略高于去年同期，同比小幅上涨5.05%。
成交方面，7月土地成交量价齐落，但城市分化较为明显。据统计，一线城市成交稳中趋升，二线及三四线城市成交双双受挫，同时各等级城市收金规模呈现全线同环比下降态势。7月一线城市成交31宗，成交规划建筑面积309.71万平方米，环比微涨3.95%；二线城市土地成交146宗，成交规划建筑面积1175.65万平方米，环比下跌28.65%；三四线城市土地成交264宗，土地成交规划建筑面积为1723.33万平方米，环比下跌30.4%。
从各城市群拿地金额来看，长三角地区领跑全国。进入7月份，北上广深4城均有地块成交，且上海因为7月中旬举行了年内二批次土拍，贡献最大，成交17宗，总成交406亿。北京、宁波的土地收金表现也较为亮眼，均超百亿，分别以155亿元、117亿元位列第二、三。
上海的投资聚焦，在8月初的二批次第二轮土拍中也有所体现。尽管第二轮土拍的封顶溢价率略低于首轮，但房企参拍数量依旧可观，每宗热门地块均有十几家房企争抢。
此外值得关注的是，相比三四线城市土地成交面积下降43.34%，7月二线城市土地市场成交下跌是最多的：成交规划建筑面积1175.65万平方米，同比下跌52.82%，环比下跌28.65%；土地出让金728.7亿元，同比下跌62.08%，环比下跌48.11%。这与二线城市土拍推出地块持续减少有关，而且多城土拍热度也有所下降，导致二线城市整体成交量价齐落。
中指研究院土地市场分析师周巍表示，分城市能级来看，房企投资继续向核心城市聚集。各线城市均择优推地，成交楼面均价同比均上涨。一线城市土地出让金收入降幅最低，为22%，但相较于1-6月的累计降幅，仍然扩大了6个百分点。受成交规划建面降幅拖累，三四线城市土地出让金收入降幅达30%。她认为，当前弱能级的城市、板块土地出让难度较大，企业拍地意愿不足，需通过提供基建项目配合卖地。
拿地逻辑改变
小阳春结束后，3-7月新房成交规模环比持续回落，直接影响房企拿地信心。房企拿地热情的下降，投射到土拍市场，就是溢价率水平的下降。数据显示，7月全国主要地级市溢价率为4.8%，环比下降1.53个百分点，同比上升1.47个百分点；流拍率为19.38%，较上月上升5.13个百分点。截至7月，溢价率已连续3月下降，且仍处于中低位水平；流拍率则持续上升，19.38%的流拍率依旧处于历史高位水平，可见土地市场仍然面临较为严重的流拍压力。
易居研究院研究总监严跃进在接受21世纪经济报道记者采访时表示，当前土地市场总体上是有压力的，这种压力源于房企的资金状况还没有完全改善，当前的资金状况对土地市场有一些影响。
综合多名房企人士看法，21世纪经济报道记者发现，房企拿地逻辑正在发生改变。在房地产缩表周期内，已出险房企不敢也没有实力再拿地；而对于流动性尚可的房企而言，拿地也早已变成一件非常谨慎的事，首选回款周期较短的城市，其次尽量不拿开发周期长的地块。
严跃进表示，从近期的一些拍地情况来看，有些地块开始接近现房才销售，说明土地市场行情在分化。大多是因为楼市行情向下而延迟销售，有的则表现为销售周期拉长。
复苏有望加快
据诸葛数据研究中心监测，国央企仍为拿地主力。从7月单月房企权益拿地金额TOP15榜单来看，中国铁建位居拿地金额首位，7月总权益拿地金额为93.28亿元，在上海、苏州、合肥等多个核心一二线城市均有斩获，证明自身资金实力的同时布局长三角的意图明显。华发股份位居第二，7月权益拿地金额70.63亿元。
公开信息显示，堪称土拍黑马的建发房产在7月持续高速拿地状态，分别在佛山、宁波、台州等城市拿地6宗，耗资近50亿。从房企权益拿地金额TOP15榜单中各类性质企业数变化来看，自4月份以来，市场复苏持续性减弱，国央企逐步走向拿地金额头部区间，俨然成为了土地市场的主要投资力量。
不过，有余力的民营房企也在积极为后续发展储备土地。8月1日至8月2日，绿城以174亿元在上海、杭州拿下4幅地块，其中上海3幅均为摇号所得，杭州地块则以底价摘得。知情人士透露，8月2日当晚，绿城内部洋溢着一股欢呼雀跃的气氛，因为有地就有发展，员工不用担心失业。更重要的是，上海3幅地块对绿城2024年的利润提升将有所帮助。
一些地方民企也逐渐开始寻求拿地机会，在热点二线城市有所斩获。这些地方民企一般有实业背景，一路发展稳健，比如杭州七批次土拍中出现的金帝房产，就是深耕杭州本土的一家商业地产开发商。
近期，多个高层会议重磅发声，支持加快推出利于房地产市场平稳健康发展的政策举措。8月2日，央行下半年工作会议指出，支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。而在次日的金融支持民营企业发展座谈会上，中国人民银行党委书记、行长潘功胜也指出“要精准实施差别化住房信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展”。
政策助力下，销售端复苏有望加快，房企拿地信心预计也将随之上升，8月土地成交有望显露出回稳向好迹象。
严跃进认为，从宏观层面来解读，土地市场的改革动作还是会持续推进，将进一步促进土地市场的结构变化。他建议，房企后续要重点关注城中村改造所产生的一些土地供应情况，因为这些地块性价比较高。
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