降存量房贷利率这事，已经是定了的。
前几天，央行的半年度工作会议上，明确了这事。
指导商业银行有序调整存量房贷利率下降。
这句话有两个很明确的含义：
1、不是研究要不要调，而是指导如何调。
2、这是下半年工作计划，意味着下半年要调。
但问题是，银行至今依然扭扭捏捏，这次调，似乎有点难。
01.要降！
我早就说过，降低存量房贷利率这事，银行也很急。
因为，房贷业务在急剧降低。
央行的半年数据，很多人没留意到这个数据。
截至今年6月末，个人住房贷款余额38.6万亿，同比下降0.7%。
这是个人住房贷款余额，在历史上首次出现“负增长”。
上半年，住户中长期贷款（主要是房贷）增加1.46万亿，但住户个人住房贷款余额，却比去年末少了2000亿。
只能说明一个问题：很多人在提前还贷。
或者在用利率更低的经营贷，换掉了房贷。
第二，存量房贷 与 新增房贷 利差很大。
而在2022一季度末，央行公布贷款投向报告中，破天荒地提到了一个数据：
新发放的个人住房贷款利率为5.42%，且比年初低了17个基点，换言之，2022年初，新发放个人住房贷款利率为5.59%。
到了今年6月呢？
新发放的个人住房贷款加权平均利率仅为4.11%，较2022年初的5.59%下滑148BP。
很明显，过去两年借了房贷的人，是要吐血的。
这批人，基本上是2017-2021年买房的那波人。
就2021年来算，全国房地产销售面积179433万平，假设按100平/套计算，相当于1790万套房，也就是有1790万个家庭房贷利率高位站岗。
所以降存量房贷利率，显得尤为迫切。
说财猫算过，
假设一家银行有200亿存量房贷，如果把房贷利率从5%降到4.2%，会损失35亿利息。
如果有18.72%的人提前还贷，也会损失35亿利息。
所以，当超过18.72%的人提前还款时，银行还不如降低存量房贷利率，留住客户。
这个利益，各家银行估计都有自己的账。
这也是为啥，迟迟没有银行站出来调。
肯定要调，但怎么调，调多少都还有待指示。
不过我们可以看下，以前有没有过先例？国外又是咋弄的？
02.历史
我国是有过存量房贷利率下调先例的。
2008-2009年，就调过一次，当时正处于金融风暴，各国央行放水自救。
“利率打七折”的典故，也出自这个时候。
当时最开始，存量房贷客户通过转按揭的方式，成为“名义新增客户”，享受七折利率的优惠，。
后来，为保住贷款，银行间开启了“利率战争”，抢夺存量房贷客户。
到2008年底，国务院发文后，2009年初各银行才公布了新的存量房贷利率优惠政策，对存量房贷进行重新定价，大部分可享受“七折优惠”。
现在来看，这段历史还是有值得借鉴的意义的。
当年这么一搞，楼市也被激活了，降低了居民的负债成本，消费也起来了，淡然房价也开启了新一轮的上涨。
2019年实行LPR改革后，实际上，这是我国利率走向更加市场化的一次尝试。
但是当年为了房地产调控，又创造了LPR加点的操作。
根据调控的需求，首套房贷加多少点，二套房贷加多少点。
而且，LPR会每年变化，但这个加点，是永远不远的。
所以，这帮人现在很吐血，又不能转按揭，只能提前还贷或者铤而走险，搞经营贷。
那国外，存量房贷利率，是怎么搞的？
以美国为例，有两种贷款方式，一种是30年固定利率不变，另一种是浮动可调整的抵押贷款模式。
两种方式的好处和坏处很明显，第一种固定利率会比第二种浮动利率的初始值要高，但胜在稳定。当美国房贷利率走高时，不至于受影响。
比如下图近5年美国30年期和15年期的利率走势图，30年期利率一度突破7，选择固定利率的就可以躲避利率这段上升浪。
我们也咨询了丑国朋友：
最关键的是，无论选择上述哪种方式，将来都可以重新贷款（Refinance）。
换句话说，要是房贷利率降了，搞一次Refinance，就能换成最新的利率了。
"存量房贷可以直接更换利率更低的银行，银行间会对这笔债务关系转换。"
所以，他们并不需要这种统一给存量房贷利率做调整，市场自己解决就好了。
日本的房贷情况与美类似，固定利率，或浮动利率，或初始固定利率期+可变利率期的组合利率三种模式。
选择后两种房贷利率可变的模式，则利率每6个月会重置一次，但日本多数银行只要每5年就可以更换一次房屋贷款的月还款额。
在房地产泡沫破裂之后，日本长期处于低利率。
2016年以来，日本就开启了负利率时代，房贷利率在1%左右，有的甚至在0.3%-0.5%。
03.难点
再看当下国内，又有特殊的背景：我国的存量房贷总规模，已经从2008年的不到3万亿，增长到了如今的38.8万亿。
降低存量房贷利率，就意味着进一步压缩银行的利润。
这也是为何银行迟迟未出台具体细则的原因。
某券商分析测算过一组数据，假设存量房贷利率下调100bp，当存量置换比例分别为10%、30%、50%时，对应银行的利润损失为388亿、1146亿、1940亿元。
这是银行意愿问题。
还有很多操作层面问题。
再出现15年前“打7折”的一刀切政策，似乎不太可行。
因为这15年来，有些人购房利率本来就很低，再打7折还得了？
统一调到4.0%？那又违背了因城施策的原则。
在2019年基准利率转LPR时，有人选择了固定利率，有人选择了浮动利率，现在统一调整，那当初的选择不是成了笑话？
而且如果给固定利率的人降了，那未来如果利率升了，固定利率的人愿不愿意升？
首套房，二套房的利率，打折又应该有什么样的区别？
做到既减轻大家压力，又延续调控意图。
和别人相比，我国的房贷政策，真的是充满"智慧"和复杂。
不过，存量房贷利率下调，肯定是到了接近落地的程度。
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