这一次，郑州急了：房地产投资降速，押宝富士康造车楼市西安郑州市鸿海集团房地产市场鸿海科技集团-东易网

本文来源：时代周报作者：王晨婷

因取消“认房又认贷”而备受关注的郑州，在8月10日晚间终于公布了上半年成绩单。

郑州是万亿GDP城市中最后一个公布数据的城市。按照郑州市统计局消息，上半年郑州全市地区生产总值7008.6亿元，按不变价格计算，同比增长6.3%。

从增速来看，郑州上半年经济表现足够亮眼。在中部六省的省会城市中位居第一，在9个国家中心城市中位居第二，仅次于上海。这也是郑州增速自2016年以来首次居全省第一。

但从增量来看，上半年269亿元的增量在GDP20强城市中仅高于天津。在去年同期经济总量首次连超无锡和长沙后，郑州在今年年中再次回落至第16位的“老位置”，与老对手宁波、青岛的差距已经拉大至500亿元以上。

事实上，2018年首次跻身“万亿俱乐部”后，郑州增速就开始放缓。而在房地产产业低迷背景下，郑州尚在苦寻救市良方，从“房票”到“认房不认贷”，郑州都是第一个“吃螃蟹”的。

河南曾在去年底提出，到2025年“郑州国家中心城市GDP力争达到2万亿元”的目标。除了房地产，郑州还有什么发展经济新抓手？

房地产投资额17年增长近百倍

细看上半年郑州的经济数据，分产业来看，第一产业同比增长1.2%，第二产业同比增长8.4%，第三产业同比增长5.1%。其中，第二产业的增速高于全国、全省4.1、4.9个百分点，

三驾马车中，消费对于经济增长的拉动最为明显。郑州上半年社零总额2805.7亿元，同比增长6.3%，仍低于全国平均1.9个百分点。其中，新能源汽车同比增长79%，限上住宿和餐饮业零售额同比增长36.8%，拉动全市限上增速1.4个百分点。

不同于消费的火热，郑州上半年固定资产投资同比增速仅有0.2%，低于全国3.6个百分点。但工业投资极为亮眼，同比增长达39.1%，分别高于全国、全省30.2%和34%，拉动固定资产投资增速6.2个百分点。

值得一提的是，在郑州统计局的上半年经济数据的发布稿中，均未提及房地产开发投资具体数值，仅提到房地产开发投资占比44%，较去年同期下降5.5个百分点。而河南全省上半年房地产开发投资同比下降37.1%，降幅在31省市中位居第4。

郑州是对房地产投资依存度很高的城市。2020年5月，根据国家信息中心发布了“万亿俱乐部”城市房地产市场走势研判，在当时17个GDP万亿城市中，郑州对房地产投资依存度最高，为28.9%，遥遥领先于其他城市。

回看过往，郑州在21世纪以来经历了房地产的狂飙岁月。2000年6月，河南强调“郑州市当前面临的首要任务是扩大城市规模”，同年，郑东新区的战略部署启动。

数据来源：郑州市统计局；制图：时代周报记者王晨婷

2000年，郑州房地产开发投资规模为34.2亿元，较前一年增长1.5%，2001年这一增幅就猛增达39.2%。此后17年间，郑州每年的房地产开发投资额都呈两位数的增长，且一度高达50%以上。2017年，郑州全市房地产开发投资规模为3358. 8亿元，较17年前增长近百倍。

2018年起，在房地产调控背景下，郑州土地热度冷却，房地产开发投资的增速骤降，2018-2022年同比增速分别为-3%、2.8%、2.4%、-10%、-18.7%。

对比可见的是，2018年之前，郑州全市经济也处于飞速增长中，GDP同比增速每年都超过8%。而2018-2022年间，GDP同比增速呈滑落趋势，分别为8.1%、6.5%、3%、4.7%、1%。

新政后看房咨询量有所增加

不难想见，高歌猛进的开发之后，供大于求，遗留下来的房屋“存货”仍有许多。

根据郑州市自然资源和规划局公布2023年第二季度郑州市存量住宅用地信息，目前全市尚有存量住宅项目772个，总面积3046.24万㎡，其中未动工土地面积807.86万㎡，未销售房屋的土地面积为568.64万㎡。

在全国房地产市场低迷的背景下，郑州楼市同样处于下行通道。

克而瑞河南区域数据显示，郑州主城区上半年住宅累计成交量约为354万㎡，截至6月底，主城区去化周期缩短至14.9个月。7月，郑州主城新房市场供求规模双项回落，主城区住宅新货供应约23万平方米，环比下滑约48%；住宅成交约40万平方米，环比下滑约21%。

作为去年“保交楼”专项行动的重点城市之一，“郑州发布”曾在去年10月发布消息称，全市已经排查出的147个已售停工、半停工的商品住宅项目，已有145个实现全面、实质性复工，包括烂尾10年之久的楼盘。此后虽未再公布更新数据，但根据当地媒体顶端新闻统计，今年上半年超过60个项目迎来交付。

图源：图虫创意

存量多，卖不动，大量资金主要流向保交楼。多重因素下，当前郑州土拍市场也依旧冷淡。8月2日，郑州集中出让8宗地，其中1宗流拍，7宗以底价成交。

基于对拯救楼市的迫切，近年来，各类救市政策中，都可以看到郑州的身影，甚至数次“打响第一枪”。

实际上，郑州在2022年3月初就率先打响了实质性的第一枪，出台“郑19条”，并在其中就取消了“认房又认贷”，即对拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次购房时将被认定为首套。

今年8月3日，在住建部释放优化楼市政策的信号后，郑州市房管局又率先发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，这份被称为“郑15条”的文件不仅提到落实“认房不认贷”，还包括暂停二手房限售、大力减免税费等政策。

郑州一名房产经纪人小李告诉时代周报记者，今年春节后的2、3月份市场还可以，5月之后有些冷下来，8月新政之后的咨询量又有所增加。虽然现在已经是各种优惠最大的时期了，但有些客户还在观望，主要是觉得房价可能不稳固。二手房挂牌的数量也有一些增加。

“截至目前，郑州楼市已连续下跌，因此居民对市场的预期不高，稳楼市的迫切性也最强。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉时代周报记者，事实上，2022年以来，郑州也是热点城市中纾困楼市频率高、力度较大的城市，但近期量价数据显示，政策空间和效率有所减弱。

李宇嘉预计，未来，楼市对需求端刺激政策的反应会弹性下降。“关键要看能否在吸引和留住人口，特别是新市民、年轻人、外来人员，产业工人等，解决他们的就业，提供均等化、市民化的公共服务，降低居住、生育、养育、创业等成本，这些才是楼市能够稳定下来的关键。”

“着急”的郑州，瞄准电车

频发的政策未能掩盖转型的阵痛，对于郑州来说，摆脱房地产依赖已经是必须面对的任务。

“大规模的造城阶段已经过去，城市的最优空间规模需要经济密度（质量）支撑，这一轮中心城市的竞争在于创新能力和制造业升级。所以，郑州突破困局必须紧紧抓住创新能力提升和制造业升级两大关键环节。”中原经济发展研究院学术总监、郑州大学教授李燕燕在文章中分析称。

以富士康为代表的劳动密集型产业一度是郑州制造的缩影。以富士康郑州厂区为例，2010年建厂以来，郑州富士康累计进出口额约占河南省进出口总额的60%，郑州市的80%。

图源：图虫创意

今年4月，富士康新事业总部在郑州揭牌成立，首批招聘全面启动，而主攻方向在电动汽车、电池和机器人。

郑州想以新能源汽车升级制造业，富士康想下场造车，双方一拍即合，宣称“要在河南再造一个新富士康”。

押注新能源汽车的确是当前不少城市寻求突围的法宝，以新近问鼎“新能源汽车产量第一城”的西安为例，“后来居上”的契机也源自该城与比亚迪的深度绑定。

“致力于打造全国最大的新能源汽车生产基地”，郑州市委书记安伟在去年8月就透露了郑州的野心。在此之前，郑州比亚迪已经于2021年9月签约，17个月顺利投产。想要复制西安成功经验，郑州的目标显而易见。

不过目前来看，郑州的新能源产业还在起步阶段。2022年，全市新能源汽车产量约为6.98万辆，西安、上海、深圳等地的年产量均在百万上下。

时代周报记者注意到，针对培育新能源汽车产业，郑州也正不遗余力地出台政策。去年6月发布的《关于加快新能源及智能网联汽车产业发展的实施意见》中提到，到2025年，力争全市新能源及智能网联汽车产能超过100万辆，力争培育主营业务收入10亿元以上企业20家以上。

回到上半年经济数据，郑州发力先进制造也已直观反映在数据上。

上半年，郑州表现最佳的就是第二产业，同比增速高于全国、全省4.1、4.9个百分点；全市工业投资同比增长39.1%，分别高于全国、全省30.2和34个百分点；高技术制造业投资同比增长48.3%；汽车及装备制造业增加值同比增长22.1%；规上工业战略性新兴产业增加值占全市规上工业增加值比重50.1%，较去年同期提高3.2个百分点。

龙头落地，资源俱备，能否以新能源汽车盘活郑州产业链，引进“活水”，或许还需要郑州更强的决心，来营造更优秀的营商环境和城市形象。理想情况下，楼市沉疴或许也将迎刃而解。

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